推动房地产价格上涨的若干因素分析

2000年以后，我国房地产行业进入快速扩张时期，各大中城市房地产价格迅速上涨，尽管2006年前后中央出台了国六条、国十五条等宏观调控措施，但是，仍然没有遏制房价上涨的趋势，房价正逐渐脱离中低收入群体的购买力，成为社会普遍关注的热点问题。
    是什么因素推动房价快速上涨呢？
    
    笔者试图从宏观和微观两个方面总结分析推动房价上涨的原动力和外部推力。
    
    一、推动房价上涨的宏观因素
    
    1．经济快速发展，促使产业结构进入调整期，第三产业尤其是房地产业对经济的推动作用凸显。
    
    我国GDP增速已经连续四年超过10％，长三角、珠三角等经济发达地区进入工业化中期过渡阶段，但是，从三次产业结构看，第二产业比例仍然很高。2006年，长三角16个地级以上城市中，除上海和舟山外，其它14个城市第二产业增加值占地区生产总值比重均大于第三产业所占比重，第三产业还有很大发展空间，产业结构进一步调整的压力依然很大。从世界各国的发展经验看，在工业化完成之后，第三产业发展必然加速。各地区为了加快第三产业发展速度，初期必然选择资金大、回报高、附加值高、关联性强的房地产业作为重点行业。房地产业迅速成长为新的经济增长点，当它在实际需求的作用下发展时，能对经济产生巨大的推动作用，促进钢铁、水泥、建筑、金融等前后向关联产业的发展，迅速拉高地区生产总值（GDP）。
    
    2．国家货币政策的影响
    
    货币政策主要是中央银行通过变动货币供应量、调整利率和汇率来调节总需求的手段，是国家进行宏观调控的经济政策之一。由于国家经济政策往往会产生“时滞”效应，也就是政策从执行到发挥作用会产生一段时间差，后一阶段的经济运行必然受到前一阶段政策的影响，所以，在分析房价上涨的原因时，必须考虑前期的政策效果。
    
    首先，我们分析利率变动对房地产市场的影响。如图1所示，1996年8月以前，我国一年期法定存贷款利率分别是7.74和10.08。为了鼓励投资，刺激消费，1997年到2002年央行连续六次降低利率水平，截至2002年2月21日，一年期存贷款利率分别降低至1.98和5.31。①降息一方面激活了投资热情，促进了房地产业的发展，另一方面在一定程度上降低了居民储蓄意愿，增大了消费和投资倾向，居民大量的收入开始向包括住房在内的各类消费倾斜。同时较低的贷款利率也降低了购房的贷款成本，使得居民更乐于通过银行贷款来实现当前的购房需求，促使房地产市场需求迅速增加。
    
    其次，人民币汇率调整也对房地产价格产生较为复杂的影响。外资对人民汇率变动的预期增强，2005年7月21日人民币汇率政策开始调整，至2007年5月8日，已升至1美元对7.6951元人民币。人民币升值的直接动因是我国出口增加迅速，外贸顺差扩大，欧美日等主要贸易伙伴要求人民币升值以平衡国际贸易。出于对人民币升值的预期，大量国际资本开始涌入我国，在等待升值期间，这些国际资本往往会首先在我国市场寻求投资渠道获利，房地产市场必然对国际资本产生巨大吸引力。这是导致高端房地产市场价格上扬的主要需求因素之
    一，在高端市场的带动下，中低端市场也就水涨船高，可以断定，国际资本对房价上涨起到了推波助澜的作用。
    
    此外，我国外汇储备增加所产生的流动性过剩也加速了房地产市场的扩张。图2所示，2000年，我国外贸顺差为241亿美元，当年外汇储备比1999年增加109亿美元，到2006年，外贸顺差亿增加到1775亿美元，外汇储备比2005年增加2475亿美元。②截至2007年3月末，我国外汇储备已突破1.2万亿美元。在外汇储备大幅增加的情况下，中央银行必须发行大量基础货币进行对冲，从而造成货币供给增加，银行放贷压力加大，市场流动性过剩促使物价上涨，房地产市场同样受到影响。
    
    很明显，当前房地产价格持续上涨，与前期的货币政策存在密切的联系。宏观经济政策的时滞效应和政策调整的刚性，使房价上涨的趋势短期之内难以有效控制。
    
    3．国家土地供给政策造成的影响。
    
    我国巨大的人口基数和相对较少的耕地面积从总体上决定了土地资源的稀缺性，这已经成为当前预期房价继续上涨最主要的依据。1988年《宪法》和《土地管理法》的修改，确立了我国国有土地有偿使用制度。上世纪90年代末，城市土地储备制度在沪杭地区最早出现，国务院2001年4月下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》中肯定了该制度，全国大部分城市很快就开始模仿、推行，地方政府完全垄断了土地一级市场。由于土地出让市场化缓慢，导致土地管理领域违规违法现象严重，寻租活动猖獗，无形中增加了房地产行业的灰色成本，并通过提高房地产价格最终转嫁给消费者。为了规范土地市场，国土资源部发出文件，要求2006年8月开始，土地必须以招拍挂的方式公开出让。这一政策的出发点是正确的，就是要使土地出让公开化、透明化，消除相关领域的腐败。但是，同时也限制了土地供给量，开发商以国家减少了土地供应，造成供给不足为借口大肆炒作，进一步哄抬房价。消费者和投机者也预期这一政策会导致商品房供给减少，房价将进一步上涨，急于购房，又造成需求进一步增加。在供给减少，需求增加的情况下，房价必然上涨。
    
    4．地方政府有发展经济的强烈意愿，土地出让费以及房地产业发展所带来的税收成为地方财政收入的主要来源。
    
    为了推动经济发展，政府采取了扩张性财政政策，这必然加大各级政府的财政支出，财政支出是以地方政府财政收入大幅增加为前提。要迅速增加财政收入，最便捷的途径就是加大土地转让力度，获得巨额土地转让费，通过鼓励房地产业扩张，然后又带来大量税收收入。所以，可以断定，地方政府是乐于看到房地产业快速发展的，而这种发展是以房价上涨为基础的，于是就产生了种种连带问题：一是把房地产业作为地方经济的支柱产业；二是不能积极贯彻中央的调控政策，调控变“空调”；三是为了避免房价下跌导致房地产市场的萎缩，进而影响地区经济发展而采取的“托市”行为。
    
    支柱产业一般是技术含量较高，能带动社会技术进步，对地方经济的发展具有长期主导作用的产业，房地产业明显不具备这一条件。著名经济学家易宪容、全国政协常委、国务院参事任玉岭都反对这种提法，国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广的批评更严厉，认为“房地产是国民经济与地方最大、最重要的支柱产业”称为“头号谎言”。
    
    为了避免房价下跌，地方政府大力支持房地产业就会给开发商和投机者一个强烈信号——政府在为房地产市场作担保，房价不会下跌，房市没有风险。因而他们会继续扩大投资，疯狂炒作，制造虚假需求，最终促使房价持续上涨。这从根本上违背了市场经济规律。
    
    5．银行信贷的非理性扩张。
    
    这几年银行对房地产开发企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的比重在22%左右，而房地产企业大多依赖卖期房或扩大流动资金贷款的方式来融资。因此，如果分析房地产开发企业自筹资金(主要包括居民购房的消费贷款)和流动性资金来源，我们可以发现房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。比如，2006年房地产开发投资资金26880亿元，增长最快的是国内银行贷款，达到为34.9%，增速大于2005年近1倍。③为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？这主要有以下几方面原因：一是居民储蓄大幅增加，加大了银行放贷的压力；二是房地产业快速发展阶段产生巨大的利润，银行贷款必然向其倾斜；三是由于外汇储备大幅增加和热钱涌入，增加了人民币的供应量，造成了流动性过剩，四是在贷款总量大幅增加的背景下可以迅速降低银行前几年居高不下的坏帐率，提高银行经营业绩。
    
    二、推动房价上涨的微观因素
    
    1．居民收入的增加导致需求增加
    
    1998年我国开始进行住房制度改革，取消福利分房，巨大的住房需求被激活，在房地产投资增加的同时，是需求量更大程度的增加，这与经济发展带来的个人财富增加直接相关。据统计，2006年长三角城镇居民人均年可支配收入17237元，比上年净增1982元，平均增幅达13%。④
    
    我国城镇居民收入增加，为满足住房需求奠定了基础。同时，由于工业化速度加快，带动了城镇化，城市迅速扩张。这些客观条件造成了对住房的大量需求。深入分析，住房需求可以分为以下三种：①初次消费型居住需求。这是新进入城市人群和原城镇居民的后代产生的住房需求，这种需求具有很大的刚性，价格弹性很小，也就是说即使价格上涨很大，这部分人群还是必须要购房，他们只能被动接受目前的价格。②改善型住房需求。这是部分城镇居民收入增加，对现有的居住条件不满意，要求改善住房条件所造成的需求。这类需求价格弹性相对较大，对价格反应稍微敏感些。但是应该注意，改善型住房需求在增加对新房需求量的同时，也增加了二手房市场和租房市场的供应量，是房屋进行置换而已，所以对房地产市场的供给影响其实不是很大。这一点容易被人们忽视。③城市扩张改造造成的被动需求。我国近年来城市化进程加快，城市规模不断扩大，涉及拆迁、改造的居民必然构成新的住房需求。深入分析这种需求就会发现，涉及的居民有一部分是直接获得住房补贴，一部分是实物补贴，没有完全被推向市场。这类需求可能被过高估计。这三类实际需求的增加成为推动房价上涨的基本因素。
    
    需要说明的是，住房不但具有居住使用的作用，还具有保值增值的功能，它兼具消费品和资本品的双重属性，所以，商品房的价格由居住需求和投资需求共同决定。商品房正常价格必定高于真实消费人群的实际购买力，比如超过家庭年可支配收入的6倍。但是，房地产价格大幅上涨，当其利润率高于社会平均利润率的时候，房地产业就开始吸引其他行业资金，成为企业和个人投资的主要载体。一旦脱离实际需求，演化为资本品的时候，房地产业的风险就开始产生。此时，房地产价格偏离其实际价值过高，真实消费人群已经无法承担。
    
    2．房地产行业较高的利润率对企业和个人投资产生巨大吸引力——示范效应。
    
    在实际需求的基础上，房地产行业迅速发展，产生巨大的利润。而2006年12月之前，我国沪深股市长期低迷；银行存款利率又偏低，还需缴纳利息税，社会上闲置资本增加但投资渠道狭窄，在房市看好的情况下大量涌入就是必然结果。“温州炒房团”就是典型代表。这些资本以盈利为目的，而且购买力强大，把本应提供给真实消费群体的商品房购入炒作，进一步造成商品房供给不足，房价被逐步抬高。巨大的盈利产生了示范效应，其他投资者也开始进入房市，而大量真实消费群体又担心房价继续走高，也急于买房，两种需求形成合力，房市开始进入恐慌性购房阶段，房价必然应声而涨，难以驾驭。
    
    3．投资者的预期。
    
    从目前宏观经济形式看，投资者预期我国经济将会维持比较高的增长水平，宏观经济形式看好。而且，都把土地供给短缺、土地资源的不可再生性、住房的不可替代性、城镇化速度加快等因素考虑进来，认为房价会进一步上涨，利润巨大。房地产持有者惜售，供给量减少，从而刺激价格上升，在这种情况下几乎没有人会相信房价下跌，于是大量进行房地产投资，而对于房地产作为资本品所存在的风险根本不加考虑。投资者良好的预期和暴强的信心也影响了真实消费群体，使得他们被迫负债购房，甘当“房奴”。有“地产教父”之称的万科董事长王石在自己的博客上说，房价飙升，富人难辞其咎，中国20%的富人大量购置房产进行投资是推高房价的重要原因。
    
    4．开发商与消费者信息不对称——开发商囤积土地、房源，制造虚假销售信息哄抬房价。
    
    开发商最清楚商品房成本、供应量和销售量，而消费者难以了解这些信息，这就造成了两者的信息不对称，导致消费者不能对当前房地产价格合理判断，容易对未来收益做出过高估计。
    
    当前我国房地产市场管理制度并不完善，从开发到销售的整个过程，房地产开发商都能够找到政策漏洞，牟取暴利。开发商所用的手段：一是囤积土地，制造土地供不应求的假象。1997年到2005年，全国开发商累计购置土地面积21.4亿平方米，累计开发只有13.5亿平方米，待开发面积还有7.9亿平方米。⑤也就是说，开发商手里还有大量土地。部分开发商利用增高土地储备量、囤积房源，增高商品房空置面积、频繁推高房价来操纵市场，人为扩大供需矛盾，对抗宏观调控。二是制造虚假信息。在销售过程中，开发商为了达到抬高房价的目的，采取捂盘、内部认购的方式，分期部分销售，逐期提高房价，并且不断发布虚假信息诱导消费者，这成为房产商普遍采取的销售策略。
    
    5．房地产市场的结构性供求矛盾。
    
    长期以来，房地产市场都是以大户型为主，中小户型由于利润偏低，供应量一直很少，而土地资源总量有限，大户型偏多使商品房供应量减少，这就造成了房地产市场的结构性矛盾。目前，90平米以下商品房仅仅占开发总量的16％。2002到2005年，累计建造的住宅面积是18.2亿平方米，经济适用房面积1.8亿平方米，仅占10％。⑥据统计，浙江城镇居民人均住房面积达到了30平米，其次是上海和北京，恰恰是人均土地资源很低的三个地区排在全国前三位，这就反驳了所谓土地供应短缺的观点，从而证明商品房结构不合理是是导致房价上涨的一个主要因素。按照2006年五月份国六条中第一条规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。该规定就是针对商品房供应结构不合理的问题而提出的。
    
    三、小结：
    　　
    住房需求是房地产市场价格形成的基础，需求过大而供给不足是房价上涨的原始动力。但是，由于社会闲置资本看到房地产行业存在巨大利润空间，纷纷进入这一市场进行盈利性投资，与真实消费群体抢夺资源，进一步造成供给不足。扭曲的价格体系将商品房配置给社会高收入群体，于是，商品房开始由消费品演化为资本品，房价逐渐脱离实际价值，成为房产商和投资者获利的手段，真实的住房需求将更加难以满足，供求矛盾越发难以解决。
    
    注释：
    　　
    ①数据来源：《中华人民共和国统计年鉴2000、2006》
    　　
    ②数据来源：《中国统计年鉴2006》
    　　
    ③见 http://ifb.cass.cn/，中国社科院金融研究所《楼市价格隐性担保之患》，
    　　
    ④ http://news3.xinhuanet.com/，新华网《2006年长三角16城市居民人均可支配收入1.7万元》。
    　　
    ⑤ 中国国家统计局《中华人民共和国统计年鉴2006》
    　　
    ⑥中国国家统计局《中华人民共和国统计年鉴2006》